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企业投机农地“涉房”或触“高压线”

  同地不同价!农地、国有建设用地由于土地性质、用途不同,因而价格呈现两极化。农业用地流转的租金每亩多以千元计;建设用地出让,每亩价格一般以数十万甚至数百万元计。换言之,若违规操作把农用地搞成房地产开发,意味着百倍千倍的利润。

  此外,十八届三中全会有关《决定》中提到,借助建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

  部分房企以及投机资金嗅到“商机”,认为是为农地“转正”铺路,于是开始借土地流转大做文章,又在耕地上以绿色生态产业园、旅游度假村、农业观光旅游等名义进行房地产的开发。

  国土资源部土地利用司原司长李尚杰向《地产》记者表示,“土地流转主要指的是农地流转,农地流转之后还是农地,不是非农建设。目前,农村建设用地在搞试点,但只是经营性用地可以流转,不是经营性用地不可以流转。”换言之,尽管有土地流转试点,但这并不意味着农地上可以“种”房子,开发商的一些冲动明显带有博弈色彩,结果,投资可能变成违法项目,又破坏了耕地。

  在国土资源部法律中心副主任佟绍伟看来,此次推进农地流转,开发商连借此打擦边球的机会都没有。“地方政府觉得是擦边球,在我看来谈不上。农地转为国有建设用地必须经过严格审批,农转非需要一系列手续,操作起来不是那么容易,想钻政策空子并不好办。”佟绍伟在接受《地产》记者采访时这样强调。在他看来,一些地方政府和开发商打错了算盘,保护农地耕地是核心问题,并不存在擦边球机会。

  乐观冲动背后

  尽管有政策文件的“高压线”,却并未吓退土地流转剑指房地产的冲动。据此前媒体报道,从2010年5月开始到7月间,国家土地督察集中接到近30次香河县村民来信来访,反映当地土地流转、违法用地等问题,“香河农民土地流转后建别墅”随之见诸报端。2011年,国家土地督察北京局公布了调查结果,强调香河县确实存在着土地承包经营权流转用地改变土地用途,一些园区、创业基地等违法违规用地等突出问题。

  房地产“借道”农地呈现大行其道的趋势,从2012年国土资源领域违法违规案件中就可窥探一斑。2010年5月,北京市延庆县张山镇上郝庄村委会与北京广泽投资咨询有限公司签订合作协议,由上郝庄村委会提供村委会办公用房、村民宅基地和村集体建设用地,其项目叫夏都湾。截至2011年7月,共违法占地113.63亩,主要为集体建设用地和林地,其上建设楼房51栋。

  2011年8月,北京市国土资源局延庆分局依法作出行政处罚,没收在违法占用的土地上建设的51栋楼房,对违法占地处以每平方米30元的罚款,共计227万元。此外,上郝庄村支部书记张书民被撤职。

  某房企负责人向本刊记者坦言,有一些地方搞的观光农业旅游地产、还有各种生态产业园项目,其实都是名目而已,因为成本低,跟村民以及村委会签个土地租赁协议即可。“现在卖一套房子就基本收回租地成本了,以后如果这些地转成国有建设用地,那利润空间会很惊人。”

  房地产高级经济师、土地专家章林晓对本刊记者表示,土地流转中之所以会屡屡出现“非农化”和“非粮化”趋势,最关键的原因有两个:一是资本的天性是逐利,工商资本下乡受让农户土地,目的是盈利赚钱;二是地方政府公司化运作,容易与工商资本一拍即合。

  一个巴掌拍不响。在章林晓看来,当前,工商资本之所以乐于进入农村,敢于突破现行法律法规的禁止,到农村大肆“跑马圈地”、坐等相关法律法规的修改,其最根本的原因,除有些是在政府各项补贴之下想真正开展农业生产,多数人的真正目的其实是想把土地流转搞成“非农化”和“非粮化”,以套取暴利。房地产开发等违规操作,无非是这“非农化”和“非粮化”中的“主流”之一。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,从目前土地流转的动向看,城郊部位的土地最有可能实现流转。从目前城市的发展角度看,城市扩张面临制度、法律、市场等方面瓶颈。由于城乡之间的行政属性不同,导致城乡资源的流通人为地受到限制。城市发展对土地资源的需求很大,而城郊周边的各类土地大量闲置。事实上,城郊部位的闲置宅基地“主人”,很多在城市已经实现了就业或居住,此类土地闲置并不能为其带来各类经济收入。所以,要加快此类用地入市,并加快市场潜力的挖掘。

  农地依旧农用

  不过,管理层对于土地流转并未透露放松的信号。2014年2月20日,国土资源部向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》,明确耕地保护优先原则,将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模;严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。国土资源部规划司司长董祚继表态:要坚持农地农用。

  在国土部强硬表态之后,农业部在今年两会期间也给出明确态度。农业部部长韩长赋强调,“土地流转用途不能变,农地还要农用,不能流转土地之后盖别墅、搞高尔夫球场、搞度假村。”

  李尚杰向本刊记者举例说,比如一些房企利用土地流转之名搞名堂,醉翁之意甚至不在高尔夫球场本身,因为单纯的搞高尔夫球场很难赚钱,真正的用意还是要搞经营性的房地产开发,以住宅销售来维持经营。

  “正是基于这样的原因,国土部发文要严格控制这些违规操作。另外,国务院也强调了18亿亩耕地红线不能破,保证粮食安全是第一位。”李尚杰说,开发商看好今后农村土地的价值增长和体现,所以有占先卡位的做法,但不应期望国家会对农地用途“放行”转向房地产。

  其实,对于土地流转,一直都有着严格规定。早在2008年12月4日,最高法院对外发布的《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》司法政策性文件中就明确要求,各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为,要依法确认无效。

  “对于土地流转的管制一直有,原则也一直很明确,只是现在有些乡镇干部想通过把农用地转成建设用地来牟取暴利。”佟绍伟表示,这个事情看似简单,但严格按相关法规监管到位的话,其实并不容易操作。直观地说,对于是否合法合规用地,土地督察和执法监察通过遥感卫星拍照就会一目了然。

  佟绍伟认为,通过农村集体建设用地违规搞房地产开发相对普遍,但把手直接伸向耕地者并不多见,毕竟这触碰了《刑法》。记者查阅发现,《刑法》第三百四十二条,非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。

  另据记者了解,《全国土地利用总体规划》将进行调整,要求严格执行现有土地利用总体规划。严格把关各类新城新区规划,严禁突破土地规划确定的建设用地规模和布局设立城市新区和各类开发园区;严格把关涉及土地利用的各类改革试点方案,严防借改革之名突破土地规划;严格把关基本农田规划调整,凡不符合法定条件的,不得通过调整规划变相占用基本农田。

责任编辑:CFBJ

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