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房价不会继续上涨的最可信理由

  房价似乎是个永远不过时的话题,一位朋友前几天问我:“今年下半年房价会涨还是会跌?”

  我没有直接回答,而是反问:“如果你认为今年房价会继续上涨,请给我一个理由。”

  朋友想了一会儿:“任志强说房地产拐点还没到,他的预测总是很准。”

  “这个嘛,其实,任志强在预测楼市时也有失手的时候。比如2007年底王石[微博]抛出拐点论后,2008年老任和王石争论得很厉害,老任坚持那年楼市不会出现拐点,事实证明他错了,当然,他不会承认。”我说。

  “再说,什么是拐点?任志强认为拐点的意思是‘降价也没人买’,这个是他自己发明的,还是张大伟(中原地产市场研究部总监)说的好,‘降价也没人买’那是崩盘。”我补充道。

  其实,我曾专门思考过拐点这件事,经济学关于“拐点”的定义通常是指曲线由加速增长转变为减速增长,但关于房地产行业的“拐点”,王石及国内多数经济学家的定义更接近于“转折点”。

  除了老任力挺楼市,再看看其他支撑房价上涨的观点,还是那些老掉牙的理由:城镇化、人口红利、刚需、房企拿地成本高……

  最后一个理由最让人无语,难道其他商品是由供求关系决定,房屋价格却由成本决定?房企拿地成本高,固然会在一定程度影响定价,但如果房子盖好后卖不出去,成本价甚至亏本也得出货,不然砸在手里资金无法回笼。

  至于刚性需求,一般是针对柔性需求而言,在很多时候,刚需这个概念更接近一个伪概念。部分人群确实有买房的实际需要,但并不意味着这些人不能等,在楼市下行时,他们会选择观望,很多人在房价没有调整到位时不会出手。

  人口红利已经在逐步消失,这点不用多说,还是说说城镇化吧。谁都知道,城镇化不等于盖楼,如果没有人的城镇化,就会成为“空心城镇化”,地方政府也不是不明白这一道理,但地球人已无法阻挡他们的卖地冲动。

  在国内很多三四线城市,楼市库存惊人,即使地方政府现在不再出让一寸土地,按目前的去化速度,消化这些库存也需要很多年。研究机构根据官方数据测算,唐山消化库存至少需要10年,辽宁锦州的房屋库存可供14年销售。三四线城市政府卖地大跃进、热衷造城的直接后果,就是“空城”、“鬼城”频现。

  当然,库存是个动态指标,随时在变化,如果楼市成交旺盛,消化速度会大大加快,但还存在另一种可能,如果楼市成交还不如现在呢?

  事实上,房价上涨时,城镇化、刚需等等都可以成为理由,但房价进入下行通道后,这些理由就都不是理由。

  房价这件事,说白了还是和市场预期有关。目前,无论是外部因素,还是内在因素,支持房价短期内再度上涨的动力几乎全部消失。

  在经历去年一轮大幅上涨之后,很多城市的房价创下历史新高,今年存在调整需要。此外,经济大环境、开发商资金状况均不理想,最关键的是,不会再有四万亿了。

  尽管目前热点城市的房价仍然维持在高位,但脱离成交量来谈房价,几乎没有任何意义。没有成交量就没有市场,成交量不仅是楼市存在之根本,亦是开发商生存之首要因素。

  很多人坚称房价今年还会继续上涨,不仅是惯性思维使然,还因为中国楼市已成为名副其实的“赌场”:开发商赌政策是不是会松绑,投资者赌房价再次大幅反弹,更有专家屡次对房价设下赌局。政府反复无常的干预,令这个市场的信号极其混乱,再加上政府讲了好几遍“狼来了”的故事,狼真的来了,也没人愿意相信。

  实际上,中国楼市已经到了不得不调整的时候。如果癫狂的状态持续下去,一旦泡沫破裂,后果将不堪设想。多年来,被称为百业之首的房地产业,对中国经济而言如同大剂量的“鸦片”,如果不戒掉这剂“鸦片”,实体经济空心化的趋势就得不到扭转,中国经济的结构转型就是一句梦话,而经济转型拖的时间越长,付出的代价也将越大。

  对于房企而言,在市场走向不明朗的情况下,未雨绸缪胜于亡羊补牢,“主动破局”也远比“死扛”来得更为积极有效,与其殚精竭虑地与购房者在高房价上进行博弈,不如适度降价以换来资金的快速周转。

责任编辑:CFBJ

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